Продажа недвижимости между нерезидентами

Ответ:
В соответствии с п. 3 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, признаются находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее указанным иностранным организациям на праве собственности недвижимое имущество и полученное по концессионному соглашению недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 83 НК РФ в целях проведения налогового контроля организации подлежат постановке на учет в налоговых органах, в частности, по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества.

Следовательно, при приобретении объекта недвижимости в Российской Федерации организация, являющаяся резидентом Литовской Республики, должна признаваться налогоплательщиком налога на имущество в Российской Федерации и подлежит постановке на учет в налоговых органах РФ по месту нахождения недвижимого имущества.

Согласно п. 5 ст. 83 НК РФ постановка организаций на учет в налоговых органах по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества осуществляется на основании сведений, сообщаемых органами, указанными в ст. 85 НК РФ. Организации подлежат постановке на учет в налоговых органах по месту нахождения недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Таким образом, резидент Литовской Республики - продавец недвижимого имущества теоретически должен иметь ИНН, а также возможность взаимодействовать с ИФНС по телекоммуникационным каналам связи. При этом в случае задержки со стороны органов ФНС постановка на учет может быть осуществлена на основании соответствующего заявления организации (письмо ФНС от 13.11.13 № БС-4-11/20409).

Реализация недвижимого имущества, находящегося на территории РФ признается объектом налогообложения НДС в соответствии с ст. 146 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 147 НК РФ местом реализации товаров признается территория Российской Федерации при наличии одного или нескольких следующих обстоятельств:
1) товар находится на территории Российской Федерации и иных территориях, находящихся под ее юрисдикцией, и не отгружается и не транспортируется;
2) товар в момент начала отгрузки и транспортировки находится на территории Российской Федерации и иных территориях, находящихся под ее юрисдикцией.

Таким образом, реализация недвижимости на территории РФ облагается НДС по ставке 18%, вне зависимости от фактического налогового резидентства юридических лиц, владеющих указанной недвижимостью.
По общему правилу плательщиком налога на добавленную стоимость должен являться продавец имущества – в нашем случае банк. Такое мнение выражено и в Письме Минфина РФ от 10 апреля 2013 г. N 03-07-14/11907, Письме ФНС РФ от 7 июня 2013 г. N ЕД-4-3/10454@).

Уплата налога в бюджетную систему Российской Федерации должна осуществляться иностранной организацией по месту ее постановки на учет в налоговом органе по месту нахождения этого имущества (Письмо Минфина РФ от 10 апреля 2013 г. N 03-07-14/11907).

При этом согласно п. 5 ст. 174 НК РФ указанная иностранная организация обязана представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в срок не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (Письмо ФНС РФ от 7 июня 2013 г. N ЕД-4-3/10454@).

Исходя из условий вопроса, приобретаемый объект недвижимости был получен продавцом – литовским банком как предмет залога, на который было обращено взыскание. Указанный предмет залога был оприходован. С учетом данных обстоятельств ситуация с данной сделкой может выглядеть следующим образом.

Вариант №1. Указанный литовский банк зарегистрирован в РФ как собственник имущества и зарегистрирован в налоговых органах по месту нахождения данного имущества. Фактическое состояние дел необходимо выяснить в данном литовском банке. Как вариант можно запросить копию уведомления/свидетельства о его постановке на налоговый учет в РФ (форма N 11УП-Учет/форма N 11СВ-Учет). Итого, если банк состоит на учете в РФ:
- плательщиком НДС с продажи недвижимости будет именно литовский банк.
- никаких дополнительных обязанностей по уплате / удержанию НДС у покупателя не возникает
- после перехода права собственности покупатель будет являться плательщиком налога на имущество в РФ и будет зарегистрирован как налогоплательщик с присвоением ИНН.

В условии было указано, что указанный объект недвижимости был получен от российской организации – заемщика в качестве отступного. С большой долей вероятности стоимость данного объекта недвижимости включала в себя НДС, уплаченный при приобретении недвижимости заемщиком.

Следовательно, указанный объект учитывается банком с учетом косвенного налога, который подлежал начислению и уплате при передаче объекта залога. Как следствие, при формировании налоговой базы при реализации указанного объекта недвижимого имущества литовский банк имеет право применять п. 3 статьи 153 НК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 153 НК РФ при реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного налога, налоговая база определяется как разница между ценой реализуемого имущества, с учетом налога, акцизов (для подакцизных товаров), и стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок).
Таким образом, налоговая база по рассматриваемому объекту недвижимости теоретически может быть равна нулю и обязанности по уплате НДС в бюджет РФ в принципе не возникнет.
Уточнить указанные вопросы можно с представителями литовского банка. Для подтверждения включения НДС в стоимость объекта подойдут документы заемщика, представленные в банк, подтверждающие оценку предмета залога.
Правомерность указанной позиции подтверждает Постановление ВАС РФ от 31.01.2012г. №12030/11.
В случае отсутствия какой-либо подтверждающей документации банк будет обязан уплатить НДС со всей стоимости продажи. Следовательно, наличие таких документов сильно снизит налоговую нагрузку на сделку.
В условиях договора необходимо предусмотреть условие о наличии НДС в цене и закрепить дополнительно, что банк обязан самостоятельно уплатить НДС в бюджет РФ.

Налог на прибыль

В целях налога на прибыль согласно пп. 6 п. 1 ст. 309 НК РФ и п. 1 ст. 310 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, относятся к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом на прибыль, удерживаемым у источника выплаты доходов.
Пунктом 4 статьи 309 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы по доходам, указанным в подпункте 6 пункта 1 статьи 309 Кодекса, из суммы таких доходов могут вычитаться расходы в порядке, предусмотренном статьей 268 Кодекса.
Указанные расходы иностранной организации учитываются при определении налоговой базы, если к дате выплаты этих доходов в распоряжении налогового агента, удерживающего налог с таких доходов в соответствии с ст. 309 НК РФ, имеются представленные этой иностранной организацией документально подтвержденные данные о таких расходах (например, договор купли-продажи объекта недвижимости и платежные документы).
Минфин РФ в Письме от 5 апреля 2016 г. N 03-08-05/19176 указывает, что применяемая ставка налога должна составлять для таких случаев 20%.
Таким образом, для целей налога на прибыль также необходимо наличие подтверждающих стоимость продаваемого объекта недвижимости документов. Это позволит значительно уменьшить налог на прибыль, который должен быть удержан налоговым агентом.

Дополнительно следует отметить определенную проблемную ситуацию в части удержания налога на прибыль. Литовская организация – покупатель не может своевременно исполнить обязанность удержания налога на прибыль по причине отсутствия регистрации в РФ.
Вероятнее всего налоговый орган потребует от литовского банка уплатить налог на прибыль самостоятельно, либо предложит сделать это литовской организации – покупателю после регистрации в РФ как плательщика налога на имущество.
В целом следует констатировать отсутствие четких механизмов уплаты налога на прибыль и надлежащего правового регулирования данного вопроса.

Следует отметить, что в ряде случаев наличие права собственности на объект недвижимого имущества может приводить к возникновению постоянного представительства в соответствии с ст. 306 НК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 306 НК РФ под постоянным представительством иностранной организации в Российской Федерации понимается любое обособленное подразделение или иное место деятельности этой организации через которое организация регулярно осуществляет предпринимательскую деятельность на территории Российской Федерации, связанную, в том числе, с осуществлением иных работ, оказанием услуг, ведением иной деятельности, за исключением предусмотренных п. 4 ст. 306 НК РФ.
Например, деятельность по предоставлению в аренду помещений объекта недвижимости будет приводить к возникновению постоянного представительства.
Указанное замечание актуально для покупателя в случае наличия планов по соответствующему использованию объекта недвижимости.

Вариант №2
В том случае, если по каким-либо причинам налог на имущество литовским банком не уплачивался, регистрация в налоговых органах РФ у литовского банка отсутствовала, обязанность по уплате НДС может быть возложена на покупателя недвижимого имущества в соответствии с ст. 161 НК РФ.
При этом физически перечислить НДС в бюджет покупатель сможет только после регистрации в налоговых органах РФ по месту нахождения недвижимого имущества. Все это создает риски неопределенности и риски возможных санкций за несвоевременное перечисление НДФЛ.
Тем не менее, в указанном случае заставить банк заплатить НДС и налог на имущество может быть проблематичным. Как следствие, возможны три варианта действий:
- не платить в бюджет НДС, ссылаясь на соответствующую обязанность литовского банка по законодательству, доказывать свою добросовестность в суде, что является наиболее рискованным вариантом
- заплатить НДС с разницы между ценой продажи и ценой приобретения банком при условии получения соответствующих первичных документов
- заплатить НДС с полной стоимости здания

Следует учитывать, что налоговый агент удерживает НДС у получателя средств – продавца, потому в договоре следует детального оговорить порядок расчета суммы НДС и сумму удержания НДС из вознаграждения, причитающегося продавцу.

При этом покупатель недвижимого имущества учтет данный НДС в стоимости здания и при перепродаже его исчислит НДС с межценовой разницы в соответствии с п. 3 ст. 153 НК РФ.
Ситуация с налогом на прибыль аналогична варианту №1

Вариант №3
Использовать в цепочке перепродажи объекта недвижимости физическое лицо, являющееся налоговым резидентом РФ.
Физическое лицо – нерезидент РФ не является:
- плательщиком налога на прибыль, равно как и обязанным исполнять функции налогового агента по налогу на прибыль (см. п. 1 ст. 246 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 22 ноября 2011 г. N 03-03-06/1/771)
- плательщиком НДС в силу положений ст. 143 НК РФ, как и исполнять обязанности налогового агента по НДС.
Физическое лицо – резидент РФ может использовать имущественный вычет по НДФЛ в виде уменьшения доходов от продажи недвижимого имущества на расходы по его приобретению. Для получения статуса резидента РФ необходимо находиться на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев

В таком случае вопросы уплаты НДС, налога на прибыль в РФ могут быть адресованы только литовскому банку.
Указанное физическое лицо может впоследствии продать указанный объект недвижимости литовской организации.
Вместе с тем, для применения такого варианта необходимо анализировать планы использования здания выгодоприобретателем, поскольку при последующей перепродаже такого объекта недвижимости существует риск уплаты НДС с полной суммы продажи.